2019年，中國樓市踩了“剎車”，二手房價回到一年前。不少城市房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。往前一步，真正的轉(zhuǎn)折即將發(fā)生。
2020年是中國住房商品化第22個年頭，從高歌猛進換擋到“穩(wěn)字當頭”，中國房地產(chǎn)市場變局時刻可能就在眼前。
橫盤時代來了？
不少業(yè)內(nèi)研究者發(fā)現(xiàn)，過去十幾年一直存在的房地產(chǎn)“小周期規(guī)律”失靈了。
以往，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)每3年左右就經(jīng)歷一輪由漲到跌循環(huán)的完整周期。但自2015年底以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)4年多處于景氣區(qū)間。其間，房價漲幅不斷收窄，直至2019年年末，房價出現(xiàn)“轉(zhuǎn)跌”信號，但本輪地產(chǎn)周期遠未見到終點。
波動減小，周期拉長，情況如果持續(xù)下去，將意味著橫盤時代的到來。
華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認為，本輪房地產(chǎn)小周期預計將由原先3年延長至超7年。周期延長帶來的新特征是：盡管總量穩(wěn)定，但區(qū)域性和結構性分化加劇，城市間小周期此起彼伏、相互對沖。
更重要的是，進入橫盤時代后，房地產(chǎn)投資邏輯將發(fā)生根本性變化。
過去十年，中泰證券宏觀首席分析師梁中華指出，如果投資大宗商品一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報。房地產(chǎn)是各大熱門投資品中，回報率最高的。
但這建立在房價快速上漲基礎上，一旦房價上漲腳步真正慢下來，投資房子或不再具有吸引力。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2019年中國百城新房均價同比漲幅僅為3.34%，低于去年11月份CPI增速。二手房更是基本停漲。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%，基本回到一年前水平。
如果計算上持有房產(chǎn)物業(yè)費、供暖費、折舊維修費、稅費、房貸利息等成本，在橫盤時代，房產(chǎn)已稱不上優(yōu)質(zhì)投資品。這種變化能讓投資客自覺離場，真正將住房消費留給剛需。
大漲大跌退場？
2019年，中國官方連續(xù)強調(diào)“房住不炒”。業(yè)內(nèi)普遍認為，這意味著中國房地產(chǎn)政策不會明顯松動，“穩(wěn)”將依然是2020年樓市主基調(diào)。
在這一基調(diào)下，各地大概率將繼續(xù)探索實施“冒頭就打”調(diào)控機制。具體而言，在對當?shù)刈》俊⑼恋睾徒鹑谑袌鰧崟r監(jiān)測基礎上，一旦市場露出過熱苗頭，官方就會有相應風險提示，或者啟動調(diào)控加碼措施。當這一機制被越來越多城市采用，局部波動就難有演化為大漲的機會。
例如：2019年底，深圳一個小區(qū)業(yè)主通過微信群“控盤”，哄抬房價，隨后該小區(qū)二手房交易被暫停網(wǎng)簽。調(diào)控精細化程度正在不斷加大。
同時，大跌也難以出現(xiàn)。
2019年末，官方發(fā)布《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》提出，全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。大幅放寬落戶限制，將進一步穩(wěn)定市場，促進部分城市新房交易量回升。
此外，今年年初的全面降準和房貸利率LPR改革，都對房地產(chǎn)行業(yè)有一定正向影響。
加之，各地因城施策地出臺房地產(chǎn)政策，支持合理住房消費，房地產(chǎn)市場進入雙向調(diào)控軌道，房價或長時間窄幅波動。 （作者：龐無忌）
