近日，住房和城鄉(xiāng)建設部召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會。這場年初的重磅會議，被認為是了解當前房地產融資形勢和下一步房地產工作部署的權威風向標。
房地產良性循環(huán)有賴于適度的供給與合理的需求。有分析指出，當前我國房地產市場面臨的突出問題，是供給側結構性“去化”和需求側結構化“缺口”之間的矛盾。不難發(fā)現(xiàn)，當前相關部門的一系列發(fā)聲，針對的正是改善需求端預期與做好供給端保障。
重磅表態(tài)落地后，已有城市率先響應，業(yè)內預計未來供需兩端政策的持續(xù)加碼值得期待。
融資支持進一步精準到“項目”
房地產需求端表現(xiàn)，既關乎房地產企業(yè)的銷售回款、現(xiàn)金流狀況以及風險化解工作，也關系著房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
住建部方面表示，加快推動城市房地產融資協(xié)調機制落地見效，支持房地產項目開發(fā)建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會議被首次提出后，成為對房企進行融資支持的重要準則。住建部此番表態(tài)的重點，在于將支持的對象從“企業(yè)”細化到“項目”。
具體來看，住建部強調，針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協(xié)調本行政區(qū)域內金融機構發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。
穩(wěn)定的供給端是改善消費端預期的基礎。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進梳理最近幾年的融資政策指出，其經(jīng)歷了“維護住房消費者合法權益”“金融16條”“三個不低于”的前三個階段，當前則進入到“融資協(xié)調機制”的新階段。
“這一微妙變化也說明過去一些融資支持政策或有效率打折扣的問題，不能直達項目端?！眹儡S進表示，政策基于新情況做了新的部署，通過市政府協(xié)調的作用，促進房地產市場形勢變化和融資政策推動進行更好結合。
房地產項目“白名單”呼之欲出
“當前不同部門聚焦城市房地產融資協(xié)調機制的落實，旨在推動具體項目落地，探索出融資協(xié)調的成熟機制，解決銀行和房企雙方之間的不信任問題，倒逼房企加強經(jīng)營管理，落實對穩(wěn)健企業(yè)的扶持?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，房企融資政策雖然出現(xiàn)邊際改善，但非銀融資規(guī)模延續(xù)下降的態(tài)勢。行業(yè)全年共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。
這也呼吁著機制確立后，抓落實的力度需要跟進加大。對此，住建部方面表示，本月底前，第一批項目名單將落地，落地后即可爭取貸款。
與住建部同日，國家金融監(jiān)督管理總局也召開會議部署落實城市房地產融資協(xié)調機制相關工作。其中提到，要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區(qū)域內金融機構推送。
“精準支持房地產項目融資，將有助于房地產行業(yè)企穩(wěn)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水認為，一方面，優(yōu)質房地產項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產投資企穩(wěn)；另一方面，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業(yè)預期，促進房地產需求釋放，有利于房地產市場企穩(wěn)。
各地調控獲更充分自主權
住房城鄉(xiāng)建設部和國家金融監(jiān)督管理總局的話音剛剛落地，便立刻有重點城市跟進，再度打開“工具箱”。
1月27日，廣州發(fā)文表示，建立房地產融資協(xié)調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接。廣州也由此成為了首個落地房地產融資協(xié)調機制的城市。
與之形成合力、且引發(fā)更大關注的，還有廣州此番對限購政策的調整：在限購區(qū)域范圍內，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。
為何將范圍劃到了120平方米這個數(shù)字？這吻合了近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年廣州120平方米以上的一手、二手住宅成交占比，較2021年分別提高3.8個和5個百分點。具體到仍在執(zhí)行限購的區(qū)域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區(qū)的42%；成交8409套，占限購區(qū)的37%。
“作為在住建部會議后首個落地優(yōu)化房地產政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調整方向提供參考，預計未來將有更多城市結合自身實際情況出臺調控優(yōu)化政策，促進房地產市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。”中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠認為。
同時，廣州針對本地實際情況出臺精準政策的體現(xiàn)，恰恰也應和著住建部給各地調控的進一步“放權”的政策方向。
住建部在上述會議中表示：要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
對于房地產調控，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹曾以“十家鍋灶九家不同”比喻。本次對今年城市調控政策方向的最新定調，也被認為傳遞出落實地方主體責任的強烈信號。
“預計2024年政策端將延續(xù)寬松基調，政策工具箱將從深度與廣度兩個維度上進一步挖掘。今年房貸利率和首付比例仍有下調的可能，各地將針對自身情況進行不同幅度的優(yōu)化調整?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為。
